Intrarea in U.E.

Se poate observa ca imediat dupa integrarea in Uniunea Europeana piata tranzactiilor imobiliare din Cluj-Napoca a continuat un trend ascendent. Intrarea in Uniunea Europeana nu a adus o stagnare sau reducere a preturilor, ci o majoarare a acestora cu un procent de aproximativ 10-20%. Se estimeaza ca preturile vor creste in continuare, dar nu cu aceeasi rapiditate ca pana acum. De ce aceste cresteri? Deoarece cererea pentru locuinte este in continua crestere, oferta fiind limitata.

Anul 2007 a fost unul special pentru piata imobiliara, unul din motive fiind acceptarea creditului ipotecar fara avans precum si anuntarea unui numar considerabil de proiecte comparativ cu anul 2006. De asemenea, anul 2007 a adus multe schimbari pe piata imobiliara: zone industriale ale Clujului s-au transforma in cartiere: Someseni, zona Calea Baciului; terenurile fabricilor din localitate reprezentand principalul punct de interes pentru investitori. Acestia au achizitionat aceste terenuri in vederea construirii de ansambluri rezidentiale. Aderarea la UE a adus straini interesati de achizitionarea de proprietati in Romania, in special de constructii noi si terenuri.

Segmentul rezidential a cunoscut o crestere semnificativa incepand inca din luna Ianuarie, una din cauzele principale fiind, cum am amintit, acceptarea creditului ipotecar fara avans precum si anuntarea unui numar considerabil de proiecte comparativ cu anul 2006. Faptul acesta a dus la o marirea a cererii de imobile de calitate din partea clientilor. In 2007 populatia devine tot mai interesata in ceva diferit, locuinte de o mai buna calitate, cladiri mai sigure, finisaje de calitate, facilitati care sa ofere un stil de viata modern. Pentru a acoperi aceasta cerere de pe piata, noi proiecte rezidentiale au aparut pe piata clujeana, incepand cu primavara anului 2007, orientarea pentru acest an pe piata clujeana fiind catre proiecte care se adreseaza segmentului mediu si de lux.

Astfel, anul 2007 a venit in intampinarea nevoilor populatiei cu noi proiecte, in general apartamente cu 1, 2, 3 sau 4 camere, suprafete mari, finisaje de ultima ora, aflate in zonele de extindere a Clujului, Buna Ziua, zona Calea Baciului, Manastur – Negoiu, Manastur - Campului, Gheorgheni – Borhanci, Becas, Europa, etc. Desi vor fi livrate noi proiecte rezidentiale va trece o perioada de timp pana cand oferta va ajunge la un nivel apropiat de cel al cererii.

Imobilele cu destinatie rezidentiala indeosebi constructii noi au constituit inca din primavara acestui an aproximativ 80% din totalul imobilelor supuse tranzactionarii, astfel aceasta investitie in proiecte rezidentiale consacrandu-se ca fiind cea mai sigura. Apartamentele noi, de lux au prezentat un interes mai mare deoarece preturile sunt comparabile, finisajele sunt superioare, spatiile mai largi, iar compartimentarea este inedita.

Cresteri inregistrate

Datorita cererii mari de pe piata, preturile au inregistrat cresteri incepand cu anul 2007. Astfel, daca in 2006 preturile se situau la nivelul de 1000-1500 EU/metrul patrat de constructie finisata la cheie in primavara anului 2007 pretul pe metru patrat de constructie finisata la cheie a ajuns la 1500-2000 EU/mp, variind in functie de zona.

Desi preturile se situeaza la niveluri crescute, totusi pentru a atrage clientii, constructorii au apelat la instrumente de promovare si plata prin care sa faca accesibila clientilor achizitia apartamentelor in proiectele lor:

- plata apartamentului in 3-4 transe
- vanzarea apartamentului in stadiul de constructie in rosu
- vanzarea apartamentului in stadiul semifinisat
- practicarea de discount-uri in cazul platii cash sau a unui avans mai mare de 40-50%
- posibilitatea oferita clientilor de a alege tipul de faciltati, modelul de finisaj, chiar compartimentarea interioara a apartamentului achizitionat.

De remarcat este faptul ca aceste imobile se vand in mare parte din faza de proiect, existand putine situatii in care la finalizarea imobilului sa ramana 20% din apartamente nevandute din proiectul respectiv.

In tabelul alaturat puteti observa pretul apartamentelor din Cluj-Napoca:

Majoritatea cererii pentru constructiile noi a venit din partea persoanelor tinere, cu varste de pana la 40 de ani, care achizitioneaza apartamente de 1 camera (cu suprafata de minim 36mp) si apartamente de 2-3 camere (cu suprafete de cel putin 60 mp), grosul finantarii acestor achizitii fiind asigurat prin intermediul creditelor imobiliare si ipotecare.

Cu toate ca Romania este o tara in care populatia majoritara are venituri foarte modeste, chiriile locuintelor sunt comparabile cu tari ale Europei Occidentale, nefiind exclus faptul ca intr-un interval scurt de timp sa le depaseasca. Cartierul in care apartamentul este amplasat, accesul la mijloacele de transport in comun si dotarile de care acesta beneficiaza sunt factori care influenteaza chiria. Inca de la inceputul anului 2007 chiriile au urmat un trend ascendent.

Cuantumul chiriilor pentru apartamente:

In ceea ce priveste locuintele de lux, cumparatorii pentru acest segment sunt, in general, romani cu varste cuprinse intre 35 si 50 de ani, care le achizitioneaza ca resedinta proprie sau ca investitie vizand inchirierea ulterioara. O alta categorie sunt cetatenii straini care intentioneaza sa locuiasca in Romania o perioada mai indelungata, sau fonduri straine de investitii care detin un portofoliu de proprietati pentru inchiriere.

Piata rezidentiala de case si vile

Piata rezidentiala de case si vile a constituit o alternativa pentru clientii care doreau sa achizitioneze o locuinta noua. Acest segment a inregistrat o cerere constanta, atat din partea cetatenilor romani, interesati sa cumpere, cat si de cei strainii care doreau sa inchirieze pentru sedii de firma.

Clientii segmentului rezidential de tip vile/case iau in calcul cativa factori importanti, cum ar fi gradul de poluare fonica si a mediului inconjurator in interiorul spatiului urban, nevoia de intimitate, spatii verzi cat mai largi, mediu benefic cresterii copiilor: loc de joaca, piscina, spatiu verde, astfel in functie de acesti factori se contureaza zonele de vile ale orasului.

Piata spatiilor rezidentiale de tip vile si case este segmentata pe doua categorii: prima este formata din casele vechi aflate in zone rezidentiale prestigioase, cum ar fi Andrei Muresanu, Grigorescu si Gheorgheni, si cea de a doua categorie este formata din constructiile noi, aflate in zone rezidentiale in curs de dezvoltare, cum ar fi Europa, Mihai Romanul, Buna Ziua si Campului-Manastur partea de vest. Conform studiilor piata vilelor a asistat la o crestere a ofertei in 2007, complexuri de dimensiuni mari oferind vile pentru clasa medie sunt in constructie sau in plan in zonele limitrofe orasului, acolo unde pretul terenurilor este inca accesibil pentru acest tip de proiecte.

Cererea este mare pentru vilele si casele elegante situate in zona Gheorgheni si zonele de extindere ale Clujului, precum si in zonele deja consacrate: Zorilor-Calea Turzii, Andrei Muresanu-Buna Ziua, Manastur. In afara de cele mentionate mai sus, se prevad schimbari majore in zona Calea Baciului datorita proiectelor importante care sunt anuntate in zona.

Vilele noi

In ceea ce priveste vilele noi, oferta s-a diversificat si in prezent ofera suprafete diferite de spatiu (de la 100 mp pana la 500 mp), precum si finisaje medii, cat si de lux. Pe tot parcursul anului 2007 s-a evidentiat interesul investitorilor spre vile sau case tip duplex in zona precum Gheorgheni, Andrei Muresanu, Zorilor, Grigorescu, Manastur (zona Campului), Floresti, Baciu (zona Calea Baciului), avand suprafata construita de circa 130-200 mp construiti, cu dispunere D+P+E, respectiv D+P+E+M, teren aferent de 200-400 mp. Mai jos va prezentam situatia preturilor in luna ianuarie-februarie, respectiv decembrie 2007:

La fel ca si in cazul apartamentelor, pe segmentul rezidential de case s-au intregistrat majorari de la inceputul anului 2007 si pana in prezent. Astfel, daca in ianuarie o casa cu teren de 300-800mp in zonele Gheorgheni, Grigorescu, Andrei Muresanu, Zorilor, Plopilor, se cumpara cu 350.000-360.000 de euro, in prezent aceeasi casa costa 385.000-390.000 de euro.

Terenurile in Cluj-Napoca

In ultimii doi ani, in Cluj-Napoca s-a observat o crestere generalizata a preturilor la terenuri variind in functie de facilitatile create in zona. Preturile au crescut mai mult in partea de sud decat in partea de nord a orasului. Cred ca pretul terenurilor intravilane ar mai putea sa creasca pentru o perioada destul de scurta, dupa care se vor stabiliza.

In momentul de fata, toate terenurile de la periferia orasului sunt luate in calcul pentru dezvoltari imobiliare si, in principal, pentru constructia de blocuri sau minicartiere de case insiruite. Pretul terenurilor a cunoscut inca din primele lunii ale anului 2007 cea mai mare majorare inregistrata in ultima perioada, respectiv 25%. Avantul pe care l-a luat pretul terenurilor nu se raporteaza la puterea de cumparare a romanilor, care este foarte redusa ci in functie de zona in care este situat terenul. In ceea ce priveste pretul terenurilor practicat acum in Cluj-Napoca, se poate vorbi de diferente foarte mari, in functie de zona dupa cum se poate observa:

Astfel, daca un metru patrat de teren in zona pietelor Mihai Viteazu si Unirii se vinde cu aproximativ 1.000-1500 de euro, in Andrei Muresanu, Gheorgheni si Grigorescu pretul poate atinge 400-600 de euro/mp, iar in Zorilor preturile se situeaza intre 300-1800 de euro/mp. Din cauza lipsei suprafetelor mari, disponibile in zonele amintite, o tendinta pe piata imobiliara clujeana este extinderea ariei de cautare, astfel ca intregul oras sa fie acoperit. Astfel, exista cereri in zonele de extindere si la perifieria Clujului, cum ar fi: Becas, Borhanci, Faget, Floresti si Apahida.

Cele mai profitabile dezvoltari rezidentiale

Din punct de vedere comercial, cele mai profitabile dezvoltari rezidentiale se gasesc cartierul Buna Ziua, in special, pretului de vanzare mai mare care poate fi obtinut aici. Cartierul Zorilor se afla in topul cartierelor cu cinci proiecte rezidentiale, cu dispunere P+2E sau P+2E+M. O oferta importanta pentru dezvoltatori este cea a terenurilor unde se mai pot construi blocuri noi in oras, mai exact parcele libere si parcele ocupate de fabrici si parcele ocupate de alte cladiri demolabile care nu isi mai regasesc utilitatea aici. Trebuie doar ca situatia juridica sa permita vanzarea terenului, iar situatia urbanistica sa permita proiectarea respectivelor cladiri.

Sectorul imobiliar din Cluj este bine dezvoltat si poate fi considerat ca un model de maturitate pe aceasta piata in ceea ce priveste provincia. Sectorul pietei imobiliare din Cluj este foarte bine dezvoltat si continua sa se dezvolte datorita avantului economic al acestui oras.